Geht die Gebäudeversicherung beim Kauf eines Ferienhauses auf mich über?

Ja. Mit dem Eintrag im Grundbuch trittst du automatisch in die Gebäudeversicherung des Verkäufers ein. Innerhalb eines Monats danach kannst du sie kündigen, sofort oder zum Ende des Versicherungsjahres.

Passt der Vertrag des Vorbesitzers zu meinem Ferienhaus?

Oft nicht. Hat der Verkäufer selbst dort gewohnt, ist der Vertrag für ein ständig bewohntes Haus gemacht. Leerstand und Vermietung sind dann meist nicht geregelt. Prüf ihn, bevor die Kündigungsfrist abläuft.

Ist die mitgekaufte Einrichtung versichert?

Nicht über die Versicherung des Verkäufers. Für das Inventar im Ferienhaus brauchst du ab der Übergabe einen eigenen Hausrat-Schutz am Ort des Ferienhauses.

Brauche ich bei einer Ferienwohnung in einer Anlage eine eigene Gebäudeversicherung?

Meist nicht. Das Gebäude versichert in der Regel die Eigentümergemeinschaft. Du brauchst Schutz für deine Einrichtung und eine Haftpflicht, und solltest dir die Police der Gemeinschaft zeigen lassen.

Ferienhaus kaufen: Die Versicherungs-Checkliste für die ersten 30 Tage

Der Notartermin ist durch, das Ferienhaus an der Ostsee, im Harz oder im Allgäu gehört bald dir. Zwischen Grundbuchamt, Bank und Handwerkern geht eine Frage gern unter: Ab wann ist das Haus eigentlich versichert, und passt der Vertrag überhaupt zu einem Ferienhaus?

Die allgemeinen Regeln zum Übergang der Gebäudeversicherung beim Hauskauf haben wir in einem eigenen Artikel ausführlich erklärt: Gebäudeversicherung beim Hauskauf: Ab wann bist du versichert?. Hier geht es um das, was beim Ferienhaus anders ist.

Das Wichtigste in Kürze

Vor dem Kauf: Klär, ob das Haus überhaupt gut versicherbar ist, etwa bei Reetdach, Hochwasserlage oder auf Inseln.
Ab dem Notartermin: Lass die Lücke bis zum Grundbucheintrag mit einer Differenzdeckung schließen.
Ab der Übergabe: Das Risiko liegt bei dir. Inventar, Haftpflicht und die Betreuung im Winter sind ab jetzt deine Sache.
Ab dem Grundbucheintrag: Ein Monat Zeit, um den Vertrag des Vorbesitzers zu prüfen und bei Bedarf zu kündigen.
Der Vertrag des Vorbesitzers passt selten zu einem Ferienhaus, vor allem nicht, wenn du vermieten willst.

Vor dem Notartermin: Ist das Haus gut versicherbar?

Bei den meisten Häusern ist das keine Frage. Bei Ferienhäusern schon öfter, denn sie stehen gern dort, wo es schön ist, und das ist für Versicherer nicht immer gut:

Am Wasser: Liegt das Haus in einer Zone mit hoher Hochwassergefahr, ist der Elementarschutz teuer oder schwer zu bekommen. An der Küste kommt dazu: Eine Sturmflut ist fast nie versicherbar.
Unter Reet: Nicht jeder Versicherer nimmt Reetdächer. Mehr dazu auf unserer Seite Reetdachhaus versichern.
Auf Inseln und in Alleinlage: Weniger Versicherer, höhere Beiträge, manchmal Auflagen.
Mit vielen Vorschäden: Frag den Verkäufer nach Schäden der letzten Jahre. Viele Versicherer fragen genau danach.

Ein kurzer Anruf vor dem Notartermin erspart dir die böse Überraschung danach. Wir sagen dir, ob und zu welchen Bedingungen das Haus versicherbar ist.

Ab der Übergabe: Was jetzt deine Sache ist

Mit der Übergabe gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf dich über, und damit das Risiko. Beim Ferienhaus heißt das vor allem:

Das Inventar. Kaufst du das Haus möbliert, gehört die Einrichtung ab der Übergabe dir. Die Hausratversicherung des Verkäufers hilft dir nicht, und deine eigene Hausrat von zu Hause gilt für ein Ferienhaus in der Regel auch nicht. Du brauchst einen eigenen Schutz für das Inventar, am Ort des Ferienhauses. Wertsachen gehören übrigens nicht dazu: Die sind in einem Ferienhaus in aller Regel nicht versicherbar.

Die Haftpflicht. Als Eigentümer bist du ab der Übergabe für Wege, Dach und Bäume verantwortlich, inklusive Räum- und Streupflicht im Winter. Bei einem selbst genutzten Ferienhaus in Deutschland ist das in vielen Privathaftpflicht-Tarifen enthalten. Willst du vermieten, brauchst du in der Regel eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Der Winter. Wird das Haus im Herbst übergeben, steht es oft erst einmal leer, während du renovierst oder einrichtest. Genau dann passieren die teuren Frostschäden. Organisier, wer heizt, wer nachsieht oder wer das Wasser abstellt, bevor es friert. Mehr dazu in unserem Artikel zum Leerstand in der Gebäudeversicherung.

Ab dem Grundbucheintrag: den Altvertrag prüfen

Mit dem Eintrag im Grundbuch gehört dir der Vertrag des Vorbesitzers, und du hast einen Monat Zeit, ihn zu kündigen. Bei einem Ferienhaus solltest du diese Frist nutzen, um genau hinzusehen:

Für welche Nutzung ist der Vertrag gemacht? Hat der Verkäufer selbst dort gewohnt, rechnet der Vertrag mit einem ständig bewohnten Haus. Leerstand ist dann eine Gefahrerhöhung, die du melden musst.
Ist die Vermietung eingeschlossen? Wenn du an Feriengäste vermieten willst, muss das ausdrücklich im Vertrag stehen. Mehr dazu: Ferienwohnung vermieten: Welche Versicherungen du brauchst.
Stimmt die Versicherungssumme? Alte Verträge sind oft zu niedrig versichert oder kennen Anbauten und Sanierungen nicht.
Welche Bausteine fehlen? Elementar, Schneedruck, grobe Fahrlässigkeit, Mietausfall.
Was verlangt der Vertrag im Winter? Heizen, Kontrollen, Wasser absperren: Das musst du kennen, bevor es friert.

Kündige nie, bevor der neue Vertrag schriftlich zugesagt ist.

Sonderfall: Ferienwohnung in einer Anlage

Kaufst du eine Wohnung in einer Ferienanlage oder einem Apartmenthaus, versichert das Gebäude meist die Eigentümergemeinschaft. Eine eigene Gebäudeversicherung brauchst du dann in der Regel nicht. Wichtig sind:

Die Police der Gemeinschaft: Lass sie dir von der Verwaltung zeigen. Weiß der Versicherer, dass im Haus Ferienwohnungen vermietet werden? Wie hoch ist die Selbstbeteiligung bei Leitungswasser?
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen: Häufen sich Wasserschäden, stehen Sanierungen an, gab es Sonderumlagen? Das sagt viel über das Haus.
Dein eigener Schutz: Inventar und Haftpflicht, vor allem bei Vermietung.

Sonderfall: Ferienhaus im Ausland

Ein deutscher Wohngebäudevertrag gilt in der Regel nur für Häuser in Deutschland. Kaufst du in Dänemark, den Niederlanden, Spanien oder Italien, brauchst du einen Vertrag für genau dieses Land. Wie das geht, steht in unserem Artikel Ferienhaus im Ausland versichern.

Deine Checkliste

Wann	Was zu tun ist
Vor dem Notartermin	Versicherbarkeit klären: Lage, Reet, Vorschäden. Police des Verkäufers anfordern.
Ab dem Notartermin	Differenzdeckung abschließen, Aufrechterhaltung und Abtretung in den Kaufvertrag.
Ab der Übergabe	Inventar und Haftpflicht versichern. Winterbetreuung organisieren.
Ab dem Grundbucheintrag	Wechsel dem Versicherer melden. Altvertrag prüfen, bei Bedarf innerhalb eines Monats kündigen.
Vor der ersten Vermietung	Vermietung im Vertrag einschließen, Haftpflicht und Mietausfall klären.

Du kaufst gerade ein Ferienhaus oder hast den Vertrag des Vorbesitzers auf dem Tisch? Schick ihn uns, wir sagen dir innerhalb der Kündigungsfrist, ob er passt. Oder mach den Ferienhaus-Check. Alles Weitere findest du auf unserer Seite zur Ferienhausversicherung.